Qu’est-ce que le Fonds canadien de protection des loyers (FCPL) et comment fonctionne-t-il?

Le FCPL est un fonds fédéral de 1,5 milliard de dollars créé par Maisons Canada pour protéger les logements locatifs abordables existants au Canada.

Le Fonds d’acquisition de logements canadiens (FALC) utilise le financement du FCPL pour aider les fournisseurs de logements communautaires admissibles à acquérir des propriétés locatives existantes et à les transférer à la propriété communautaire à long terme. Cette initiative pourrait permettre de protéger 7 000 logements au cours de ses cinq premières années, selon les conditions du marché et les possibilités d’acquisition disponibles, et de protéger davantage de logements à mesure que les capitaux seront remboursés et réinvestis.

Pourquoi le FCPL est-il axé sur l'acquisition de logements locatifs existants?

Le Canada doit construire davantage de logements abordables, mais la construction à elle seule ne peut pas résoudre la crise du logement si des logements abordables existants disparaissent en même temps.

De nombreux immeubles locatifs existants offrent des logements à des loyers inférieurs à ceux demandés pour des logements comparables dans le secteur. Lorsque ces biens immobiliers sont vendus, ils peuvent devenir inabordables en raison d'une hausse des loyers, d'un réaménagement ou d'un changement d'usage.

‍Le financement destiné aux acquisitions aide les fournisseurs de logements communautaires à acquérir ces propriétés lorsqu'elles sont mises en vente, à protéger les locataires qui y résident et à préserver leur abordabilité à long terme.

‍Ces acquisitions permettent d’offrir plus rapidement des logements sûrs et abordables, détenus et gérés par des fournisseurs de logements communautaires, à une fraction du coût de la construction de nouveaux logements.

Quel rôle joue le FALC dans le cadre du FCPL?

Le FALC est un organisme indépendant à but non lucratif chargé de prendre des décisions concernant l'investissement des fonds du FCPL.

‍Le FALC met son expertise en matière de logement communautaire au service des décisions d'investissement et collabore avec des partenaires financiers pour évaluer, structurer et approuver les acquisitions admissibles.

‍La décision de financement finale revient au comité d’investissement indépendant du FALC.

Admissibilité

Quels types d'organisations peuvent présenter une demande de financement au FCPL?

Les organisations doivent suivre un processus de présélection pour pouvoir présenter un projet d'acquisition. Elles doivent également appartenir à au moins une des catégories suivantes :

• les fournisseurs de logements communautaires, notamment les sociétés, les coopératives de logement sans but lucratif et les autres organisations dont la structure, le fonctionnement et la mission n'ont aucun but lucratif;
• les organismes de logement publics, notamment ceux établis par les gouvernements provinciaux, territoriaux ou locaux, à l'exclusion de ces gouvernements eux-mêmes;
• les organismes de logement pour les Autochtones, y compris ceux établis pour construire, détenir ou exploiter des logements destinés aux Autochtones;
• les gouvernements ou instances dirigeantes des Premières Nations, des Inuits et des Métis.

Les organismes doivent déjà posséder ou gérer un portefeuille de logements abordables et compter au moins trois ans d'expérience en matière d'exploitation de logements.

Quels types de biens immobiliers peuvent faire l'objet d'une acquisition?

Le financement du FCPL peut soutenir l'acquisition de biens immobiliers coopératifs ou à logements multiples existants et occupés au Canada.

Les propriétés doivent :

• compter au moins cinq logements indépendants;
• être principalement résidentielles;
• avoir été une propriété privée avant l'acquisition; et
• pouvoir fonctionner sans financement d'exploitation continu après l'acquisition.

L'acquisition doit viser l'ensemble du bâtiment et le droit de propriété foncière correspondant. Les nouvelles constructions, les bâtiments qui n'ont jamais été occupés, les bâtiments entièrement inoccupés, les logements qui ne sont pas autonomes comme les maisons de chambres, les appartements en copropriété, les fractions de copropriété et les propriétés louées à bail ne sont pas admissibles.

‍La propriété doit également convenir à l'organisation qui en fera l’acquisition, notamment en ce qui concerne son emplacement, sa taille et la capacité de l'organisation à l’exploiter et à en assurer la gestion à long terme.

Comment le FALC détermine-t-il si un bien est suffisamment abordable pour être admissible?

Ce qui est considéré comme abordable varie d'une région à l’autre au Canada. Le FALC tient compte à la fois des loyers que paient actuellement les locataires et de leur abordabilité pour les ménages de la région, selon leurs revenus.

Comme critère général, le FALC privilégie les propriétés dans lesquelles au moins 40 % des logements sont abordables, c’est-à-dire que le loyer correspond à un maximum de 30 % du revenu médian des ménages locataires de la région, conforme aux paramètres d’abordabilité établis par Maisons Canada et tient compte des conditions du marché local. L’objectif est de préserver l’abordabilité lorsque les loyers existants sont déjà inférieurs à ceux du marché, tout en reconnaissant que les immeubles locatifs peuvent, au moment de l’acquisition, comprendre une combinaison de niveaux de loyer. Le respect de ce critère à lui seul ne suffit pas; les loyers de l'ensemble de la propriété doivent également être abordables par rapport à ceux du marché local.

Le FALC tient également compte des revenus et des besoins en matière de logement, du type de logements protégés et de la durée d'occupation des locataires actuels dans la région.
L'objectif est d'identifier les biens immobiliers pour lesquels la propriété collective permet de maintenir une certaine abordabilité pour les locataires actuels et futurs.

Comment l'abordabilité sera-t-elle préservée une fois la propriété acquise?

Les biens immobiliers acquis grâce au financement du FCPL doivent rester abordables pendant au moins 20 ans.

‍Lorsque cela est exécutoire dans le territoire de compétence concerné, cet engagement sera légalement protégé sur le bien immobilier afin qu’il demeure en vigueur même en cas de changement de propriétaire.

‍La propriété collective favorise une gestion responsable des logements à long terme. Les organisations qui reçoivent du financement du FCPL doivent aussi faire régulièrement le point auprès du FALC concernant l'abordabilité des logements, le rendement financier et la gestion de la propriété, et le respect de leurs autres engagements.

‍Les locataires ne peuvent être expulsés comme conséquence directe de l'acquisition, y compris lorsque des travaux de rénovation sont nécessaires après l'acquisition, à moins qu'une solution de relogement convenable ne leur soit offerte.

Financement

Quels types de financement sont offerts par l'entremise du FCPL?

Le FCPL peut offrir une combinaison de prêts remboursables et de prêts-subventions sur une période de 10 ans.

‍Les prêts remboursables doivent être remboursés, notamment par l'entremise d'un refinancement ultérieur, afin que le FALC puisse réinvestir ces fonds dans de futures acquisitions.

‍Les prêts-subventions peuvent faire l'objet d'une exonération de remboursement si le fournisseur de logement respecte les critères d'admissibilité et les autres engagements liés au financement.

‍Le financement du FCPL constitue généralement l'un des éléments de la structure de financement globale d’une acquisition. Il est habituellement jumelé à un prêt hypothécaire commercial de 10 ans, et, lorsque possible, à d'autres sources de financement ou d'investissement.

Le financement du FCPL peut-il couvrir des travaux de réparation dans le cadre d’une acquisition?

Oui. Le capital du FCPL peut servir à financer les travaux de rénovation admissibles nécessaires pour assurer la sécurité, la pérennité et la viabilité financière à long terme d’une propriété acquise.

‍Le FALC examine l'état du bâtiment, l'ampleur et l'échéancier des rénovations requises, et détermine si le plan d'investissement proposé, fondé sur une évaluation de l'état du bâtiment, constitue une utilisation responsable et efficace des fonds du FCPL.

‍Le financement destiné aux travaux de rénovation vise à assurer la viabilité à long terme des logements acquis dans le cadre du FCPL. Il ne constitue pas un programme de financement distinct pour les propriétés déjà détenues par un fournisseur de logements communautaires.

D’autres gouvernements, bailleurs de fonds ou investisseurs peuvent-ils co-investir avec le FCPL?

Oui. Le FALC s'associe avec des gouvernements ainsi qu’avec des partenaires publics, privés, philanthropiques et à impact social afin d'accroître les fonds permettant de préserver les logements locatifs abordables.

‍Le co-investissement peut soutenir une acquisition ou un fournisseur de logements spécifique, ou fournir des fonds pouvant être mobilisés à plus grande échelle, en complément du financement du FCPL.

‍La combinaison de sources de financement variées peut contribuer à élargir la portée du FCPL et à protéger davantage de logements abordables.

Procédure de demande

Comment mon organisme peut-il présenter une demande de financement au FCPL?

Les organisations doivent d'abord présenter une demande de préqualification auprès du FALC. Cela permet de confirmer leur admissibilité de base au programme et d’évaluer si elles disposent de la gouvernance, de la situation financière et de la capacité organisationnelle nécessaires pour participer au programme.

‍Une fois préqualifiée, une organisation peut soumettre une propriété qu'elle souhaite acquérir dans le cadre d'un cycle de présentation de demandes du FALC.

‍Les propriétés retenues à l’issue de l’évaluation initiale feront ensuite l’objet d’une vérification préalable et d’une analyse financière approfondies avant que la décision finale d'investissement ne soit prise.

Comment le FALC évalue-t-il les acquisitions potentielles et prend-il ses décisions d'investissement?

Le fait de répondre aux critères d’admissibilité de base ne garantit pas l’obtention d’un financement du FCPL.

Le FALC évalue chaque acquisition proposée selon sa solidité et ses retombées, notamment :

• l'abordabilité et les répercussionssur les locataires;
• les compétences et l'expérience du fournisseur de logement;
• la viabilité financière;
• l'état du bien immobilier et saviabilité à long terme;
• le prix et la valeur de l'acquisition;
• l'efficacité de l'utilisation du capital du FCPL;
• la capacité à mobiliser d’autres sources de financement;
• les résultats géographiques.
• les résultats en matière de leadership, de partenariats et de logement pour les Autochtones;
• la contribution stratégique plus large au secteur du logement.

Les propositions retenues font ensuite l'objet d'une évaluation et d'une analyse financière et immobilière détaillée. La décision d’investissement finale revient au comité d’investissement indépendant du FCPL.